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    2024年房地產支持政策有望進一步發力丨全國兩會財經觀察

    http://www.497298.com  2024/3/14 16:54:00 來源:頂端新聞

    3月5日上午,第十四屆全國人民代表大會第二次會議開幕,帶來了2024政府工作報告的重要內容。

    從今年政府工作報告來看,有多處內容與房地產領域相關,并且有了新表述、新提法,如穩妥有序處置風險隱患、完善商品房相關基礎性制度、滿足多樣化改善性住房需求等。

    兩會如何定調房地產,釋放什么信號?有全國人大代表建議取消商品房預售制,實施可能性多大?


    觀點:在防范化解房地產風險方面,今年將會有制度性突破

    兩會對今年房地產發展方向做了重要定調,防風險是關鍵詞,也是首要任務。

    政府工作報告“穩妥有序處置風險隱患”部分提出:完善重大風險處置統籌協調機制,壓實企業主體責任、部門監管責任、地方屬地責任,提升處置效能,牢牢守住不發生系統性風險的底線。

    3月6日,頂端新聞進行“全國兩會財經觀察”直播,易居研究院研究總監嚴躍進對此做出解讀。


    (易居研究院研究總監嚴躍進做兩會涉房政策解讀)

    嚴躍進分析,此次關于房地產的表述,是放在“更好統籌發展和安全,有效防范化解重點領域風險”的框架下進行的。對比2023年“有效防范化解重大經濟金融風險”的表述,可以看出出現了一個較為明顯的變化,即房地產要統籌做好發展和安全兩手抓的工作。

    嚴躍進認為,報告提及的“健全風險防控長效機制”表述非常重要,可謂新提法,“房地產領域此前提及過發展長效機制、管理長效機制,這是第三個長效機制的表述,即‘風險防控長效機制’,這也意味著今年防范化解房地產風險會有大招,且有一些制度性方面的突破和創新!

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,去年底中央經濟工作會議提出的是“持續有效防范化解重點領域風險”,此次提出的是“穩妥有序處置風險隱患”,意味著房地產領域的風險點必須一個一個的予以有效化解,特別是房企債務違約風險必須有序處置,包括企業自救、債務重組、收并購、破產清算等,避免風險無序蔓延導致爆發系統性的風險。

    李宇嘉認為,“從源頭上的模式、制度和機制入手,這意味著,當前要想穩定房地產及控制行業風險蔓延,僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決,必須要靠長效機制!

    解讀:品質住宅將是未來重要發展方向

    今年的政府工作報告提出,要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化,加快構建房地產發展新模式,加大保障性住房建設和供給,完善商品房相關基礎性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

    “城鎮化支撐房地產發展的大邏輯是沒有變化的!痹趪儡S進看來,過去新型城鎮化的概念,主要是從房地產發展的規模和前景角度進行的。而此次搭建了“新型城鎮化-房地產發展新模式”的概念,這是具有創新性的,也意味著新型城鎮化依然是大家理解房地產發展和發展新模式要關注的要點。

    值得注意的是,此前關于居民改善住房需求的表述通常是“滿足居民剛性住房需求和改善性住房需求”,此次報告提出了“多樣化”的新表述。

    嚴躍進認為,這個提法說明對于改善性住房需求的理解上升到了新的高度。也說明各地要從挖掘多元化改善性住房需求的角度優化政策。

    預判:2024年房地產支持政策有望進一步發力

    兩會報告對今年樓市發展方向做了定調。

    克而瑞集團董事長丁祖昱認為,2024年房地產支持政策有望進一步發力。

    年初住建部曾表態“充分賦予城市房地產調控自主權”,預示著地方因城施策空間進一步打開,隨即北上廣深等一線四城陸續松綁限購,釋放積極信號。

    結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施,更好滿足人民群眾改善生活需要”相關表述,可以看出,一方面,今年一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變,北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間,另一方面,信貸、財稅等方面政策有望進一步發力,支持居民購房。

    人大代表建議取消商品房預售制,實施可能性多大?

    房地產是每年兩會的熱門話題,今年全國兩會,全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫準備向大會提交“取消商品房預售制度”建議,引發廣泛關注。

    那么,取消商品房預售制可行性有多大?

    在貝殼找房研究院鄭州分院分析師呂倩看來,取消商品房預售制的初衷是好的,但當前執行起來難度比較大。


    (貝殼找房研究院鄭州分院分析師呂倩(右二)做政策解讀)

    呂倩分析,商品房預售制度本質解決房地產企業的開發資金問題,是房地產企業融資的一種渠道。1983年,深圳借鑒香港經驗,率先引入商品房預售制度。1994年,我國出臺文件,正式確立了我國商品房預售制度,有助于企業合理運用杠桿加快項目開發進度,提高資金使用效率。數據顯示,2022年預售款及個人按揭貸款占比房企資金到位總額約35%,這部分款項是房企到位資金的主要來源,用于保障項目建設以及貸款利息償還等。

    “如果當前階段取消預售制度,等于說這條融資通路就被鎖死了,在正常的國內貸款融資渠道短期內無法大幅提升的情況下,或將造成房企資金鏈的惡化,會加劇房企的交付風險!眳钨槐硎,短期內取消商品預售制,將使得房企資金鏈更加緊張,不利于穩地產保交付,影響市場供給。

    從長遠來看,取消預售制利大于弊。對消費者來說,取消商品住房預售后,將不用擔心交付風險,不再擔心周邊資源的變動情況。另外,取消預售制將倒逼開發商進行產品的創新,提供更高品質的產品,開發商拼的將不是五花八門的營銷手段,而是所見即所得的過硬的產品質量,將極大提升開發商的建筑質量,實現行業的良性競爭。很榮幸在本學期期末,能獲得“學習之星”的稱號,萬分激動。這個獎項是對我學習的肯定,更是對我的激勵和鼓舞!非常感謝老師們的遵遵教導和辛勤栽培;感謝爸爸媽媽對我的關心與支持;同時也感謝我自己,沒有自己往日的堅持努力,就沒有今天的甘甜。俗話說得好“一分耕耘一分收獲”我會把這句話銘記在心,讓這個榮譽稱號變得更加閃亮。在今后的日子里勤奮學習,我會努力做得更好,只求更好不求最好。


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