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    郁亮:房地產市場跌過頭了,萬科將筑好堅固底線

    http://www.497298.com  2023/9/1 18:50:00 來源:中華網財經

    整體市場目前處于膠著狀態,顯然超跌了。由于地產銷售低迷已經持續了一段時間,市場情緒受到了一定影響,因此容易做出過度反應!睂τ诂F階段的房地產市場,萬科(000002.SZ)董事會主席郁亮在8月31日召開的2023年中期業績推介會上表示。

    市場“超跌”后,未來萬科會不會“抄底”,在拿地和收購運營資產方面有更多動作?萬科方面對中華網財經表示,后續若有相關最新進展將及時同步披露信息。

    01

    利潤下滑近2成

    在“膠著”的市場行情下,萬科在上半年出現了業績下滑。

    8月30日晚間發布的中期業績報告顯示,2023年上半年,公司實現營業收入2008.9億元,同比下降2.9%;歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元,同比下降了19.4%。

    從半年報數據來看,業績下滑的原因,主要是由于開發業務結算規模和利潤率的下降。

    事實上,受過去兩年市場劇烈波動影響,樓市銷售持續遇冷,全國多地房價出現調整,萬科境內開發業務上半年結算收入1708.4億元,同比下降了4.5%,稅前結算毛利率也同比下降了1.6個百分點。

    總裁祝九勝在6月股東大會上也曾坦言,由于市場的嚴峻性超出預期,短期內利潤難免受影響。

    分管開發業務的聯席總裁張海在業績會上表示,毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題,近兩年市場超預期下行,短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力,隨著這部分銷售資源逐步轉入竣工交付,這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上。

    而在新開工數上,郁亮預計,按當前下滑程度,今年新開工面積僅為6.6億平方米,將回到2006年的規模。而根據國內城鎮化率和城鎮人口,按經驗建設水平保守估計,未來10億-12億平方米的新開工是有保障的。

    在2023年1-6月,萬科已經實現新開工及復工計容面積1196萬平方米,完成全年計劃72%,實現竣工計容面積1290.5萬平方米,完成全年計劃40%。公司預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

    02

    重回京滬拿地,前8個月新增32個項目

    1-8月公司累計獲取新項目32個,均位于一二線城市,其中時隔四年半,以27.4億元在北京成功拿下位于通州的一幅住宅用地;時隔三年重回上海土拍市場,以113億元的總價拿下松江廣富林地塊和閔行梅隴社區地塊。

    這些新增項目總建筑面積449萬平方米,權益建筑面積267.6萬平方米,項目總地價718.6億元,權益地價總額約431億元,新增項目平均地價為16003元/平方米。

    截至6月末,公司在建項目和規劃中項目的總建筑面積約10773.6萬平方米。此外,公司還參與了一批舊城改造項目,按當前規劃條件,截至6月末此類項目總建筑面積約382.7萬平方米。

    而去年全年萬科累計獲取新項目36個,權益地價總額約496.4萬平方米。今年以來的投資節奏有一定的恢復。

    上海中原地產市場分析師盧文曦對中華網財經表示,萬科這兩年拿地趨于保守,所以營收表現差強人意也屬正常。在行業環境持續下行的時候,這么體量龐大的企業,能夠穩住已非易事。開發節奏慢點其實也無礙,就目前來說,企業的經營安全是第一位的,需要繼續做好風控管理。

    對于開發業務的投資策略,首席運營官劉肖在業績會上表示,過去兩年對投資強度進行了主動調整,因為公司相信經營安全比增長更重要,投資質量也比數量更重要。2023年前8個月一共投資的32個項目,總投資額是719億元,股東IRR水平普遍在20%以上,投資兌現度提升到93%的水平。劉肖相信,今年上半年的投資質量和效益會為公司發展帶來一定助力。

    03

    開發銷售小幅下降,經營業務保持增長

    開業業務的銷售額出現微降。1-6月,公司銷售面積1297萬平方米,同比增0.5%;銷售金額2039.4億元,雖在15個城市位列第一,在12個城市排名第二,在5個城市排名第三,但同比降了5.3%。

    其中,分區域看銷售金額的貢獻程度,上海區域(包括上海市、安徽省、江蘇省、浙江。╀N售金額占比最高,達到34.5%;南方區域(包括廣東省、福建省、海南省、廣西壯族自治區)次之,占比24%;北京區域(包括北京市、河北省、山東省、山西省、天津市、內蒙古自治區)位列第三,占比13.4%。

    不過,與其他已布局商業、物業等側重運營管理能力的房企一樣,萬科的經營服務業務也在上半年保持了增長態勢,全口徑收入267.3億元,同比增長11.9%。其中物業服務的收入增速為12.2%,物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入(含非并表項目)增速分別為17%、10.6%和7.3%。

    值得注意的是,作為萬科旗下的專業商業物業開發與運營能力平臺,印力上半年在上海、深圳、武漢等城市新增9個輸出管理項目。截至6月末,印力累計輸出管理項目88個,管理面積481萬平方米。而萬科也將旗下部分商業項目委托印力管理。

    分管經營服務業務的聯席總裁朱保全在業績會上表示,“萬科地產委托給印力的商業項目,整體進展順利,今年上半年34個項目,收入同比提升約22%,NOI增長超過31%,收入及NOI實現穩步增長,符合‘專業的人做專業的事’!倍虡I地產整體投資會比較重,回報周期比較長,但是隨著未來REITs的出臺,將為整個持有型、經營性不動產帶來了春天。

    04

    經營性現金流連續14年為正

    在中報發布的同一日,萬科還發布了一則終止A股定增的公告。對此,董事會秘書朱旭也在業績會上做出了解釋。其表示,由于當前公司股價處于較低位,投資者對于公司在較低價位進行增發表達了擔憂,出于對現有股東權益的保障,決定終止目前A股的增發,將會通過其他的渠道,籌集相應的資金支持公司業務的健康發展。

    在行業銷售持續低迷的環境下,投資者關心萬科現金流是否存在壓力?首席財務官韓慧華表示,有足夠的信心,可以確保萬科的經營安全。一是公司高度重視經營現金流的管理,經營性現金流連續14年保持為正;二是對高杠桿保持敬畏與克制,凈負債率一直處于在行業低位,三是始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用,保持行業信用等級。

    郁亮認為,在整體低迷的時候,向陽的一面會格外明顯,比如有些市場更加有韌性,也有新的業務機會在出現。今天,即使是傳統的開發業務,商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁,城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業務領域。

    就萬科自身而言,郁亮表示:”隨著客戶對美好生活需求的多樣化,公司已經從以開發業務為主,轉向了開發經營服務并重。房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間,萬科將筑好最牢固的底線,抱有最堅定的信心,盡到最大的努力!


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