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    2023房地產行業擁抱新周期

    http://www.497298.com  2023/1/29 10:25:00 來源:中國消費者報

    2023年,隨著房地產被重申為“國民經濟支柱產業”,“保交樓、保民生、保穩定”成為房地產行業新一年的關鍵詞,無論剛性還是改善性需求都將得到更有力的支持。


    政策暖風將繼續吹


    “相較于2021年的‘緊’,2022年的關鍵詞基本以‘松’為主,旨在推動樓市回暖。2023年房地產行業則進入發展新周期,將是筑底回暖的一年!58安居客研究院院長張波對《中國消費者報》記者表示。


    張波分析,2022年是房地產的“政策大年”,降準降息、限購放松、“三箭”齊發、房企紓困、保交樓等,都是積極推動市場復蘇的動作。2023年,涉及“四限”、首付比例、二套房認定等增量政策有望進一步出臺,5年期LPR仍有下調空間。同時,對于存量房首付比例及按揭貸款的利率也有望適度下調,優先覆蓋那些政策還有下調空間且前期政策出臺對市場作用較小的城市。另外,在確定房地產仍然是國民經濟支柱產業后,2023年的各項鼓勵性政策會加快出現,包括房地產上下游企業,以及養老地產、智能家居市場等都會有長足的發展。


    諸葛找房數據研究中心分析師梁楠則認為,2023年需求端必然將出臺更多寬松舉措,圍繞釋放住房消費潛力,限購限貸等有望進一步解除。


    近期,中央財辦有關負責同志就中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作深入解讀時表示,在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放。


    對此,梁楠認為主要體現在三個方面:一是首套房的認定標準擴大,也就是松動“認房又認貸”政策,此前“雙認”的實行會大幅限制改善需求的界定標準,若以二套的標準進行購房,高額的首付比例會降低改善性需求釋放,因此2023年大概率會取消“雙認”;二是下調二套房的首付比例,雖然2022年也有不少城市下調二套房首付比例,但并不普遍,核心熱點城市的二套房首付比例高達七八成,較高的換房門檻降低了居民換房的動力,2023年二套房首付比例有望全面下調;三是目前仍有大部分城市執行區域限購,本地戶口和外地戶口均有購買套數限制,隨著佛山、東莞等全面取消限購,2023年更多熱點城市或將跟進,除一線城市外,2023年樓市限購或將全面松動。


    市場銷售有望量價趨穩


    房價的變化和趨勢是百姓普遍關心的問題。中指研究院根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算,2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩,新開工面積調整態勢難改,投資或繼續下行”的特點。


    中指研究院指數事業部研究總監陳文靜對記者表示,2022年底,利好政策密集出臺,從供需兩端發力穩定市場預期,但政策傳導至需求端需要時間,短期市場調整壓力仍在。2023年,宏觀經濟的修復、疫情形勢等仍是影響房地產市場修復節奏的關鍵因素,樂觀情形下預計全國商品房銷售面積有望實現正增長,但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下,增幅或有限。


    價格方面,短期企業降價促銷策略未改、二手房掛牌量增加等因素仍制約房價預期,短期房價下跌的態勢難改。但核心一二線城市市場存在預期恢復、優質項目逐漸入市等因素,將對銷售均價產生結構性帶動,全年商品房銷售均價有望逐漸趨穩。部分庫存量比較小的核心城市,在市場恢復過程中,房價或面臨一定上漲壓力;多數三四線城市房價或延續下行態勢。


    梁楠則表示,2023年,保交樓專項借款的落地也會減緩購房者對于交付的擔憂,行業風險進一步縮減,購房信心逐步恢復。預計2023年上半年市場仍在恢復期,全年市場走勢將呈現前低后高趨勢,年中銷售規模增速有望轉正,全年成交水平與2022年基本保持一致。


    “三!比允侵刂兄


    2022年,房企受困于資金回籠放緩、融資環境收緊、債務違約風險加大等因素。2023年,要確保房地產市場平穩發展,扎實做好“保交樓、保民生、保穩定”等各項工作仍是重中之重。


    保交樓是穩定需求側信心的基礎,是保民生的重要舉措,更是房地產市場穩定的前提。張波進一步分析認為,一方面,市場信心低迷,商品房交易走低,企業經營運轉困難;另一方面,資金回籠周期延長,保交樓任務壓力加大。此外,房企債務“爆雷”引發連鎖負面反應,加劇了消費者的觀望情緒。因此,只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環。


    目前,政策方面對于房企尤其是供應側房企融資端的修復,已經做得非常到位,那么2023年哪些房企在新的發展模式下更能實現發展?


    對此,張波認為,一是優質的頭部房企,中央層面已明確表態要支持優質的頭部房企,目前包括各大銀行已經授信給多家優質頭部企業。二是“三道紅線”綠檔的房企,雖然該政策的執行度和關注度逐漸淡去,但仍不失為房企穩健發展的一個參考指標。三是拿地補倉、未來有貨可賣的房企,2022年雖然土地市場表現平淡,但是仍有不少房企積極補倉,對于這類房企來說,可能會有更多的機會。四是聚焦主航道、穩扎穩打不激進的房企,發展腳步邁得太快,或是產業布局上過于多元化的房企,容易發生“爆雷”等風險,最終難以在經濟產業升級轉型的大潮中深耕下去。


    分化趨勢更為凸顯


    近2年來,分化是房地產行業最主要的特征之一,而隨著房地產市場步入新發展周期,2023年,強者恒強、優勝劣汰的趨勢將更加凸顯。


    從產品結構上來看,2023年改善性產品比重將上升。剛性產品的需求一般來自于新增城鎮人口,近年來,新增城鎮人口連續6年下降,2021年全國新增城鎮人口僅為1226萬人,較2011年高峰新增時期下降58.4%。而城鎮人均住房面積逐年上升,2021年達到41平方米,這也意味著大面積產品更受青睞。另外,2023年政策的門檻有望進一步放松,一些限制性的購房需求將會逐步釋放,因此改善性產品成交結構上升將是大勢所趨。


    從區域發展來看,核心城市成交比重將上升。從2022年的市場走勢可以看出,一線城市在下行周期中房價更為堅挺。諸葛找房數據研究中心預計,2023年一線城市房地產市場將率先恢復,尤其是北京、上海,憑借豐富的產業配套將率先走出下行周期,進入上行周期。


    中指研究院則預測,2023年,基本面較強的城市在政策優化、疫情形勢好轉后,市場韌性有望進一步凸顯,但更多三四線城市市場或延續底部運行態勢。其中,長三角、珠三角市場有望率先修復;京津冀區域市場調整壓力較大,預計北京、天津調控政策仍存在一定優化空間,樓市有望企穩恢復,而多數城市住房需求釋放動能較弱,底部運行態勢或將延續;長江中游、成渝地區短期市場調整壓力仍在。


    全力以赴保交樓,千方百計重塑信心。雖然恢復需要時間,但是曙光已現,房地產行業將堅定信心、繼續前行。


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