房子新、戶型好、潛力大，次新房向來是二手房市場中的香餑餑。不過今年以來，新一線的熱門城市杭州不少樓盤交付數月后成交寥寥，有的樓盤如綠城建發沁園甚至交付3個多月依然零成交。之所以出現如此窘境，與當前市場下行以及房東預期過高有關，中介表示，掛牌價嚇跑客戶。需要特別關注的是，目前一二手房價倒掛差距大，已成杭州樓市一大特點。
交付3個多月零成交
據錢江晚報報道，位于申花板塊的綠城建發沁園，今年6月中旬交付。鏈家資深經紀人張龍告訴記者，該樓盤雖然已交付近3個月，但是在貝殼的后臺上，還沒有一套二手房成交記錄。
沁園首開時新房高層的均價為49500元/㎡，此后漲至54000元/㎡。據透明售房網顯示，目前沁園共有29套掛牌房源，掛牌均價高達103579元/㎡，相比新房售價幾乎翻番。
沁園在貝殼平臺上掛牌的房源，價格最低的一套戶型面積100.3㎡，單價89631元/㎡。這套房源于6月23日掛牌，也就是交付后僅10天就掛上了貝殼平臺。該房源剛掛牌時總價為1003萬元，第二天還調高了36萬元，總價達1039萬元，單價為103589元/㎡。后在7-9月分別經過四次降價（總共降價140萬），最終降至目前899萬元的掛牌價。
沁園零成交，是因為交付時間過短？顯然并非完全如此。
同樣是申花板塊，2020年4月下旬交付的首開杭州金茂府，貝殼上最早一套成交記錄是在2020年6月3日，也就是交付后1個半月就有了成交。此外去年底交付的次新房杭房建發養云靜舍，今年1-7月份也成交了14套房源。
張龍分析認為，像沁園這樣交付近3個月還未有成交的次新房小區，背后原因主要有三個。首先是受到了現在二手房市場下行，房貸收緊的影響，成交困難。其次是在當前行情下，不少房東認為即使賣掉房子，也很難買到其他心儀的房源，因此選擇按兵不動。房東不誠心出售，自然也不會有成交。第三，也和沁園房東預期較高，與購房者的心態存在差異，僵持不下，成交困難。
張龍還向記者提供了一組數字：沁園掛牌價最低的這套房子，15天內帶看次數只有3次，其余房源15天內甚至沒有一個客戶上門看房？赐赀@組數字，也許就不會對沁園零成交感到驚訝了。
一二手房價格倒掛差距大
不過，價格高企的次新房遇冷，搶購房價倒掛差距大的新房卻成為杭州樓市一大特點。
近日，據中國房地產報報道，對于新政發布后杭州新房市場情況，記者來到剛剛公布搖號名單的臻奧院（杭州壹號院）了解情況，該樓盤位于杭州濱江區奧體板塊，此次推出高層建筑面積約330平方米改善型房源82套，銷售均價4.8萬元/平方米。
8月31日，臻奧院公布入圍搖號結果顯示，本次入圍最低E類社保月數為88個月（約7年），無房家庭和普通家庭入圍最低社保月數為187個月（約15.5年），入圍家庭2483戶，認購比30:1。
盡管搖中成功率低，但有購房資格的購房者依然蜂擁而至，不惜代價試水。
據記者了解，一二手房價倒掛是臻奧院搶手原因之一。
記者在杭州多個中介網站看到，2020年交樓的臻奧院一二期二手房對外掛牌價近12萬元/平方米，臻奧院此次新房均價僅4.8萬元/平方米，一二手價格相差約7.2萬元/平方米；以臻奧院2020年戶型135平方米計算，一二手房總價相差上千萬元。此次臻奧院推出的330平方米戶型，一二手房總價差額將高達2000多萬元。
“二手房價格那么高，有資格搖號一定要試試！币幻雵閵W院的購房者說。
對于杭州樓市現狀，中房數據研究院院長陳晟對記者表示，一二手房價格倒掛體現了市場供需問題，新房市場因政府限價與調控導致無法購買的購房者轉向不限購的公寓，也推高了公寓價格。
杭州易居房友銷售經理王先生對記者表示，目前杭州超過12萬元/平方米二手房不能對外掛牌，臻奧院實際成交價在13萬元/平方米，超出部分購房者要另給業主費用。
對于目前杭州二手房市場情況，陳晟表示下半年隨著土地出讓政策調整、土地溢價率降低，參與建設房企增多，供應量增加情況下可以避免購買新房獲得投機差價行為，同時要加大二手房價管控。
宋紅衛表示，要想真正使二手房市場穩定可以從兩方面著手，第一，出臺交易限定價格，而非指導價格，對陰陽合同進行嚴格管控；第二，對新房限價解除，在二手房市場實行國際上通用的房地產稅，增加持有成本。
“如果不管控二手房價，即使目前新政砍掉30%社保和新落戶購房者，依然會有大量抱著炒作心態的人涌入，推高樓價！鄙鲜鰧＜冶硎。